某通訊公司與某實(shí)業(yè)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
一、裁判要點(diǎn)
判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人是否有意在將來(lái)另行訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。即使當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的、數(shù)量以及價(jià)款等內(nèi)容進(jìn)行了約定，但如果約定將來(lái)一定期間仍須另行訂立合同，就應(yīng)認(rèn)定該約定是預(yù)約而非本約。當(dāng)事人在簽訂預(yù)約合同后，已經(jīng)實(shí)施交付標(biāo)的物或者支付價(jià)款等履行行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人以行為的方式訂立了本約合同。
二、簡(jiǎn)要案情
2006年9月20日，某實(shí)業(yè)公司與某通訊公司簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，對(duì)買(mǎi)賣(mài)訴爭(zhēng)房屋的位置、面積及總價(jià)款等事宜作出約定，該協(xié)議書(shū)第三條約定在本協(xié)議原則下磋商確定購(gòu)房合同及付款方式，第五條約定本協(xié)議在雙方就訴爭(zhēng)房屋簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)自動(dòng)失效。通訊公司向?qū)崢I(yè)公司的股東某纖維公司共轉(zhuǎn)款1000萬(wàn)元，纖維公司為此出具定金收據(jù)兩張，金額均為500萬(wàn)元。次年1月4日，實(shí)業(yè)公司向通訊公司交付了訴爭(zhēng)房屋，此后該房屋一直由通訊公司使用。2009年9月28日，通訊公司發(fā)出《商函》給實(shí)業(yè)公司，該函的內(nèi)容為因受金融危機(jī)影響，且房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格整體下調(diào)，請(qǐng)求實(shí)業(yè)公司將訴爭(zhēng)房屋的價(jià)格下調(diào)至6000萬(wàn)元左右。當(dāng)天，實(shí)業(yè)公司發(fā)函給通訊公司，要求其在30日內(nèi)派員協(xié)商正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。通訊公司于次日回函表示同意商談購(gòu)房事宜，商談時(shí)間為同年10月9日。2009年10月10日，實(shí)業(yè)公司發(fā)函致通訊公司，要求通訊公司對(duì)其擬定的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》作出回復(fù)。當(dāng)月12日，通訊公司回函對(duì)其已收到上述合同文本作出確認(rèn)。2009年11月12日，實(shí)業(yè)公司發(fā)函給通訊公司，函件內(nèi)容為雙方因?qū)I(mǎi)賣(mài)合同的諸多重大問(wèn)題存在嚴(yán)重分歧，未能簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，故雙方并未成立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，通訊公司應(yīng)支付場(chǎng)地使用費(fèi)。通訊公司于當(dāng)月17日回函，稱(chēng)雙方已實(shí)際履行了房屋買(mǎi)賣(mài)義務(wù)，其系合法占有訴爭(zhēng)房屋，故無(wú)需支付場(chǎng)地占用費(fèi)。2010年3月3日，實(shí)業(yè)公司發(fā)函給通訊公司，解除其與通訊公司簽訂于2006年9月20日的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，且要求通訊公司騰出訴爭(zhēng)房屋并支付場(chǎng)地使用費(fèi)、退還定金。通訊公司以其與實(shí)業(yè)公司就訴爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題簽訂了《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，且其已支付1000萬(wàn)元定金，實(shí)業(yè)公司亦已將訴爭(zhēng)房屋交付給其使用，雙方之間的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》合法有效，且以已實(shí)際履行為由，認(rèn)為其與實(shí)業(yè)公司于2006年9月20日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》已成立并合法有效，請(qǐng)求判令實(shí)業(yè)公司向其履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。
三、判決理由
法院生效裁判認(rèn)為，判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，且通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。不過(guò)，僅就案涉《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》而言，雖然其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約，但結(jié)合雙方當(dāng)事人在訂立《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》之后的履行事實(shí)，實(shí)業(yè)公司與通訊公司之間已經(jīng)成立了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡(jiǎn)單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》時(shí)，作為買(mǎi)受人的通訊公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，作為出賣(mài)人的實(shí)業(yè)公司也接受了通訊公司的交付。在簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的三個(gè)多月后，實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了通訊公司，通訊公司接受了該交付。而根據(jù)《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的預(yù)約性質(zhì)，實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對(duì)該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與通訊公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而為的交付。據(jù)此，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)房屋的合意，成立了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。
四、相關(guān)條文
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》第六條當(dāng)事人以認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等形式約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，或者為擔(dān)保在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同交付了定金，能夠確定將來(lái)所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)約合同成立。
當(dāng)事人通過(guò)簽訂意向書(shū)或者備忘錄等方式，僅表達(dá)交易的意向，未約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，或者雖然有約定但是難以確定將來(lái)所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容，一方主張預(yù)約合同成立的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等已就合同標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款或者報(bào)酬等主要內(nèi)容達(dá)成合意，符合本解釋第三條第一款規(guī)定的合同成立條件，未明確約定在將來(lái)一定期限內(nèi)另行訂立合同，或者雖然有約定但是當(dāng)事人一方已實(shí)施履行行為且對(duì)方接受的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本約合同成立。
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